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房屋买卖定金条款表述与适用理解
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2014-02-09     

定金条款表述与适用

——定金有约定,性质如何分?

【案情简介】

20073月,徐某与文某约定,前者以37.6万元购买后者房屋,并交付定金6000元,文某向徐某出具了定金收条一张。后因文某反悔拒订约并将涉案房屋另售他人,徐某起诉要求确认合同有效。

争议焦点:1、收条性质如何?2、违约责任如何承担?

【裁判要点】

1、          收条性质。收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款,但未对

房屋面积、四至界址、房屋价款及房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款开成书面约定。故徐某提供的证据不能证明其与文某已订立房屋买卖协议。文某收取的6000元不是合同履行定金,而是订约定金,文某可选择订立合同或双倍返还定金。

2、          违约责任。文某在收到徐某定金后拒绝与徐某订立合同,而与

案外人订立买卖合同并收受全部购房款,构成缔约违约,应承担违约责任。本案中,因徐某未提出支付违约金的诉讼请求,故对徐某提出的依法确认房屋买卖合同有效并继续履行的诉讼请求,应予以驳回。

【同类案件处理要点】

二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定义务的,应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等但是没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予以支持。

【相关法律风险提示】

1、“定金”与“订金”。能够发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”,则在一方违约时,不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确,字面及解释均应符合法律规定的形式,嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”,任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法,或对该款支付、收取的不一致表述,均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时也要避免合同与收据对“定金”表述的不一致。

2、通过中介购房常见证据效力。房屋买卖合同解除或中止履行后,就解除或中止原因,由中介出具的双方签订和履行购房合同中的相关情况所作的说明,一般认为具备客观性,符合民事诉讼证据的基本特征。对买受人举出的视听资料,如出卖人对该谈话事实无异议,该视听资料也符合民事诉讼证据的基本特征,应作为定案依据,包括出具的证明或情况说明,谈话录音。在履行合同过程中,就合同履行所为的任何交涉,尤其是在争议产生后,就合同履行的沟通,表述上应注意厘清法律责任,以免贻人口实。

3、起诉要求继续履行合同或确认合同有效,如未获支持,又未主张违约金,则有可能会被驳回诉讼请求,就违约金的主张只能另行起诉。

4、买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保,应属立约定金。作为立约定金,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系,其生效是独立的,在主合同之前即成立。买受人交付定金,有必要对定金性质予以明确:履约一定金还是立约定金。如系后者,出卖方选择拒绝订立合同时,买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同,但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向,不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同,且应成为交付定金的前提。

5、定金或订金交付前,一定要确定权属主体、卖方资质,现场看房,到房管部门验证,就主要的交易条款达成意向并确定,一防遇到骗子,二防事后扯皮。尤其在面对低价诱惑时更应谨慎耐心,勿图省事,避免仓促交易而上当受骗。


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