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购房合同无效情形--合法形式掩盖非法行为
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2014-02-09     

购房合同的性质判定

­——真贷假买卖,羊头当狗肉?

【案情简介】

2004年,为套取现金,高某及妻张某共同与王某签订房屋买卖合同,以王某名义购房,并向银行申请抵押贷款18万元并支付给高某,合同未约定过户及交房时间,王某一直亦未居住。因未还贷,银行起诉,法院判决王某归还银行借款本息,逾期银行有权行使抵押权。2006年,居住该房的张某起诉要求确认房屋买卖合同无效。

争议焦点:1、合同效力如何?2、无效后果是什么?

【裁判要点】

1、          合同无效。案涉买卖合同签订目的系为套取银行贷款且王某除

以贷款方式支付高某18万元外未支付其余房款,另从合同未约定交房时间、买方一直未入住情况看,双方系以签订买卖合同的合法形式掩盖套取银行贷款的非法目的而签订“买卖合同”,应认定无效。

2、          无效后果。合同无效,高某应返还王某18万元,王某 应在还

清银行贷款本息后涤除案涉房屋上的抵押权,并协助高某、张某恢复产权登记原状。王某若有其他损失可另行主张。

【同类案件处理要点】

当合同名称与合同内容不符时,应当以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

【相关法律风险提示】

1、          为贷款目的或出场房屋并不为法律所禁止,但以虚假房屋买卖

合同骗取银行贷款,符合《合同法》和《民法通则》规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形,会导致合同无效甚至承担刑事责任的后果。

2、          借名或借房(抵押担保)为他人贷款提供便利,在实际用资人

无法偿贷时,出借人作为合同相对人,负有直接清偿义务。

3、          我国物权制度中并无让与担保制度,常理上通说认为应归于非

典型担保的“类物权”,由于涉及对物权法定原则的遵循,所谓让与担保只能以债权的性质存在。但其仍属于合法的民事权利,仍要受到《民法通则》、《合同法》等民事实体法的保护。房屋买卖合同签订后,虽办理过户手续,但卖方为回赎房屋设定限制出售条款,符合让与担保的法律特征,但也有可能会被认定为名为房屋买卖实为借贷,案见四川成都中院(2008)成民终字第2318号“何某与罗某等房屋买卖合同纠纷案”一审(二审改判认为合法)

4、          以抵押贷款方式成立房屋买卖关系,易导致法律关系上的争议,

应尽量避免买卖双方义务履行的模棱两可表述或设计。因决定合同的本质是当事人的意思表示,而非合同的形成,合同性质的重新确认只能通过合同解释而非合同解除进行。为借贷目的而拟定房屋买卖合同,为避免名实不符导致合同效力之争,在尽量回避“流押”、“投资回报”字眼,并最好办理过户,将回赎条款设定为买卖合同的所附条件。

5、          在《合同法》实施前,机关团体未经批准购买私房,是为《城

市私有房屋管理 条例》严格禁止的,但其效力在《合同法》实施后得到补正。过户手续的办理仍有促成履行的必要。

6、          以长期租赁的形式实现买卖合同的目的,存在产权未过户的最

大风险,买受人应对此有充分估量。
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