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购房尾款支付时间与交房约定不明如何履约
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2014-02-09     

购房尾款的支付时间

——全款须到位,还是先交房?

【案情简介】

200912月,王某以总价款60万元购买茅某二手房一套并签订房屋买卖合同,关于尾款支付约定“全款到位交房,交房时支付尾款1万元”,关于交房约定“茅某于201025前腾出系争房屋并通知王某进行验收交接,王某应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验,查验后茅某将房屋锁匙交付给王某作为房屋转移占有的标志”。签约后,王某支付茅某房款59万元,茅某于2010319要求王某支付尾款1万元未果,遂诉至法院追索。王某主张以茅某逾期交房应付违约金、未结清物业费抗辩。

争议焦点:1、尾款应否支付?2、是否 逾期交房?

【裁判要点】

1、          尾款。合同明确约定“全款到位交房,交房时王某支付给茅某

购房尾款1万元”,现双方确认于2010319交房,而王某未能按约定支付尾款,故茅某诉请应予支持。

2、          抗辩。王某称茅某存在逾期交房等诸多违约行为及收取约定交

房日以后租金的情况,即使属实,与本案亦非同一法律关系,故不能成为王某拒绝向茅某支付购房尾款之理由。

【同类案件处理要点】

二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

【相关法律风险提示】

1、          通常二手房买卖合同约定尾款在交房时或办理过户手续时支

付,虽然可能在同一天发生,但亦存在先后顺序。一旦较真,谁先谁后,就易成为任何一方的借口,导致纠纷产生。

2、          房屋对房款或定金交付有明确日期约定的,主张在该日期已履

行付款义务的买方应承担举证责任。对于明确约定支付定金后入住的,对于未支付定金而入住的,双方应有书面说明。广东佛山中院(2004)佛中法民五终字第209号“文某与乐某房屋买卖合同纠纷案”中,双方就有“入住前支付定金”的约定,买方入住后,嗣后即主张已支付定金,但法院依查明事实未予以认定。

3、          争议条款:(1)在未具体约定过户日期情形下,“余款过户前两

天交付”的约定极晚混淆事实。案见河南商丘中院(2009)商民终字第1116号“侯某等与王某房屋买卖合同纠纷案”。(2)“买方拿到产权证复印件同时付清余款”,对买方而言,应明确为变更后的产权证;对卖方而言,应注意该条款通常会被理解为先办下过户手续,而买受人的付款义务在后,案见四川成都中院(2008)成民终字第342号“刘某等与王某房屋买卖合同纠纷案”。(3)“除银行贷款以外的款项待房产证过户完毕后付清”,“期货款项”是否指“工本费、律师费、保险费”,是否包括“房屋尾款”。案见新疆乌鲁木齐中院(2010)乌中民四终字第550“陈某与朱某房屋买卖合同纠纷上诉案”。(4)“卖方在收齐买方楼款时交税过户”,卖方的过户递件手续须先行情形,卖方以收全款抗辩理据不足,案见广东广州中院(2008)穗中法民五终字第4333号“刘某与卢某房屋买卖合同纠纷案”。


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