商品房买卖 小产权买卖 直管公房 婚姻房产 涉外房产 建筑施工 土地征收 两限房 央产房 工程招标
二手房买卖 经济适用房 自管公房 继承房产 工程合同 房屋拆迁 土地承包 回迁房 宅基地房 房产案例
首席律师
何焕明 律师
手机:13928773272
QQ:1435630199 点击这里给我发消息
[律师简介][联系律师]
首席律师
卢雪林 顾问
手机:13802831569
QQ:10887032点击这里给我发消息
[特聘顾问][联系顾问]
法律法规更多
  你现在的位置:广州房产律师|广州房地产律师-广州最专业房地产律师网 > 房屋买卖 > 小产权买卖 > 正文
【农村宅基地房屋买卖合同应注意哪些事项?】
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2013-06-29     

   提示:农村宅基地小产权房屋买卖合同一般会被法院判决该《农村宅基地房屋买卖合同无效》,但笔者接触的多起原业主主张《农村宅基地房屋买卖合同无效》的起诉案件,均被法院驳回原业主的诉讼请求,这与具体的房屋及合同条款有关,笔者接触大量的合同纠纷案,因不注意合同条款损失300万元的屡屡见到。

农村宅基地房屋买卖合同应注意哪些事项—用好《合同法》第57、58条

      农村房屋(或宅基地房),是指集体经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后,在宅基地上建造的建筑物。农村宅基地的所有权归集体经济组织,使用权归农村居民,即是集体经济组织内的成员,因此,具有无偿性、福利性和限制转让性。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋,还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

    尽管法律明确规定,宅基地不得买卖,属禁止性规定。但宅基地上房屋买卖现象在生活中非常普遍,司法实践中长期大量存在,笔者(广东博浩律师事务所何焕明)就广州市法院对此类案件的审判结果与趋势,结合代理此类案件的经验,总结了宅基地上房屋或农村房屋买卖中的注意事项,供当事人受自身经济条件的限制不得于冒风险购买农村房屋时参考,以便发生纠纷时将损失降到最低。

     司法实践中,法院一般判决农村房屋买卖合同为无效合同。作为《农村房屋买卖合同》的当事人特别是买受方,就应当注意合同无效后,如何才能在明知合同无效的情况下,将将损失降到最低或希望法院的判决能保障自身的利益。

     根据《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

第57条 合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

实践中,法院根据合同履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致,作出不同的判决:

(一)、对于无效农村房屋买卖合同未实际履行,尤其是房屋尚

未交付的,可以判决出卖人向买受人返还所收取的房款。

(二)、对于无效农村房屋买卖合同已经履行,双方当事人是否

返还可达成一致意见的,法院可以尊重双方的意思选择。

(三)、对于无效农村房屋买卖合同已经履行,双方当事人对合

同确认无效后的处理无法达成协议,法院可判决确认买卖合同无效,但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时,法院可依据双方过错程度,支持相应的反诉请求。

(四)、无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理。

      现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象,并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题,而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷,一般认为可以按以下原则处理:

1, 无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人,买受人可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产权利,获得安置利益补偿中的大部分。一般包含两部分,一是房屋作价款(一般是房屋重置价结合房屋成新情况);二是带有出卖人身份性质的安置利益中的一部分补偿买受人的损失。

2,根据安置利益的不同形态,可以作不同的处理。如果安置利益为经济补偿,则可以由买卖双方分别取得补偿款,性质上是安置补偿款归出卖人,由出卖人以其中一部分对买受人予以补偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋,则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的,则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。

3,对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理,一般应当尊重政府部门的处理与协调,并尊重房屋买卖双方的协议。

     从以上分析看,具体到购买农村房屋时,只要选择合适位置的农村宅基地房屋并在签订买卖合同时对合同条款的细节做好充分的约定,是可以放心购买的,在遇到出卖人反悔请求解除合同时,买受人的利益也能获得最大限度的保护。笔者遇到的案件,多数是当事人为减少费用自行协议的,没有第三方如公证处或律师见证,结果损害了买受人的利益居多。因此,笔者建议,买受人应当委托此类业务具丰富的律师见证,以保障十几年后可能出现的风险。

【适用法律】
1、《物权法》
  第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
  第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
2、《中华人民共和国土地管理法》
  第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

3、国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
4、国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》


 


广州房产律师 www.911lvshi.com
律师简介 房屋买卖 联系我们 管理员登录
Copyright© 2011-2013 广州房产律师网-广州房产律师-何焕明律师 All rights reserved
地址:广州天河区体育西路103号维多利广场A座1404室br>律所:广东任高扬律师事务所
电 话:020-38399366 站长律师 QQ:1435630199 E-mail:1435630199@qq.com
本站部分资料从互联网下载,仅供学习和交流之用;如果认为侵犯了您的合法权益,敬请有效告知,我们会立即更正并向您致歉!
技术支持:律师建站