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不同情况下离婚房产分割情况
作者:佚名    文章来源:广州房产律师转载    点击数:    更新时间:2014-06-10     

  1、一方婚前付了全部房款,并取得了房产证的

  一方婚前付清了全部房款,并取得房产证的,就是婚前财产,婚前财产属于夫妻个人财产,离婚时,另一方无权要求分割。

  2、一方婚前付了全部房款,婚后取得房产证的

  这和第一种情况本质上是相同的,唯一的不同就是房产证取得的时间不同。这种情况下,也是婚前财产,属于一方所有的财产,离婚时,另一方无权要求分割。

  3、一方婚前以个人财产按揭购买房屋,婚后夫妻共同清偿贷款

  夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,产权证登记在一方名下的,离婚时,房屋的归属及分割,不同省市的司法实践对此有不同的规定,笔者参考了上海市高院的解释,将此种情况下的房屋归属分为以下三种情况:

  (1)夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款,产权登记在自己名下,该房屋属于个人财产,同样的,按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  需要指出的是:共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为是夫妻共同还贷。如果购房方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该房屋就是个人财产,另一方无权分割。

  (2)对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

  (3)对于产证登记在一方名下,配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资,且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,同样的,其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不是平分房屋。

  4、双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权的

  这种情况下是夫妻共同财产,分割时应注意:(1)不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为共同财产。(2)房屋价值分割时按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。(3)如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。如,罗小姐与谢先生2000年结为连理,2002年二人花了70万买了一套两室两厅的商品房,首付30万元,贷款40万元,房产证上只写了谢先生一人的名字。到了2005年,二人关系逐步恶化,准备协议离婚。此时,该房屋的价值涨到120万,但还有30万的贷款没有还。改房屋如何分割?此时夫妻可以分的部分就是,120万元的现值减去30万元贷款后的90万元,每人可分得45万元。如果谢先生要房子,应补偿罗小姐45万元,由谢先生单独偿还剩余的本金及利息。

  5、房产证上有第三人名字的

  实践中,房产证上除了有夫妻双方的名字外,还有可能有父母的名字、子女的名字等。对此,法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人,而是采取如下措施:(1)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割;(2)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉。

  6、父母参与出资购买房屋的

  《婚姻法解释(二)》第22条的规定,(1)父母在双方结婚前的出资,视为对自己子女的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外;(2)父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。例如,某女于2004年5月结婚。同年7 月,该女父母出资购买了一套价值90万元的商品房供该女和其丈夫居住,该女和丈夫未出分文。在办理产权登记手续时,该女的父母把他们自己的名字和该女的名子写入产证,而没有将该女丈夫的名字写入产证。婚后不久该女和丈夫打算离婚。可丈夫说,离婚可以,但这套房子的三分之一的产权算作我们夫妻共同财产,应当平均分割。请问丈夫的观点是正确的吗?笔者认为该丈夫的观点不正确。因为《婚姻法解释(二)》第22条的规定,父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。本案中,父母为女儿出资买房,在办理产权登记时把他们自己和女儿的名字写入了产证,而没有把女儿丈夫的名字写入产证,这种举动可以认为父母出资买房是对女儿一方的赠与。对此,某些省市的高级法院有明确的规定,如上海市高级人民法院《关于适用<最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(二)>若干问题的解答(一)》第5条规定,实践中,对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

  

  根据廉租房的相关政策规定,廉租房是针对具备申请廉租房的家庭给予的优惠政策。因此,廉租房只是租给符合廉租房租住条件的家庭,并不是买卖关系。住户对于廉租房没有处分的权利。那么,解决离婚廉租房怎么分配的问题,下面有两种办法供大家参考:

  1、 双方协商,离婚廉租房如何分割?

  对于离婚廉租房如何分割,首先双方可以协商解决。决定由哪一方继续居住廉租房,并对另一方给予一定的补偿。对于双方协商的,没有任何强制性的规定,只要是你情我愿的事情,都是可以的。但是不能违反法律的强制性规定。对于不能达成一致意见的,又该如何分割呢?

  2、 双方不能达成一致意见,离婚廉租房如何分割?

  对于双方不能达成一致意见的,可以选择去法院起诉分割廉租房。此时的分割并不是指房子归谁,只是判决由谁继续居住廉租房,另一方搬出廉租房。在这里, 由哪方继续居住廉租房要法官根据实际情况来进行分析处理。并不是说谁申请的廉租房,谁就有继续居住的权利。也就是说,一家之主申请廉租房是由政策规定的, 但是离婚时并不是由户主直接占有廉租房,其他人,只要是法院判决继续居住的,也可以继续居住廉租房。当然,法院如何判决由哪方继续居住廉租房具体要看家庭 成员的实际情况,如,收入水平、身体状况、有无抚养子女、政策规定等等情况,总之,具体情况具体分析。

  对于离婚廉租房如何分割,还有一种方法具有实际的操作性。那就是竞价。夫妻双方对此廉租房实行竞价,由出价高的一方获得此房的居住权,并对另一方给予一定的补偿。这种方式可能在实际操作中会比较方便。

  最后,需要提醒的是,并不是只有申请人才拥有廉租房的使用权,申请人只是申请廉租房的代表,代表全家人申请廉租房。因此,对于申请人以外的人还是可以主动积极的维护自己的合法权益的。


  拆迁安置房主要是指按照国家法律法规及有关房屋拆迁政策由拆迁人以产权置换或房屋补偿的方式为被拆迁人原地回迁或易地安置的房屋。(不包括拆迁时被拆迁人选择了货币补偿方式取得货币后,自己以市场价格购买的房屋)随着城市改造和建设的快速发展,在离婚诉讼过程中,回迁房(即拆迁安置房)引起的争议已越来越多,但现行的法律法规和司法解释中关于拆迁安置房应如何分割处理作出的明确规定却少之又少。那么,拆迁房进行分割时应该掌握那些原则哪?

  一、由于拆迁安置房取得方式的多样化,房屋权属状态也是多样化,具体需要区分不同情况处理:

  A、以产权置换的方式取得的种类:(2001年11月1日以后居多)

  1、被拆迁房是私有住房,其所有权是夫妻一方在结婚登记之前取得的,此种拆迁安置房应认定为一方个人财产,而不能作为夫妻共同财产分割。

  2、被拆迁房是私有住房,其所有权是在结婚登记之后取得的,被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的,此种拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。

  3、被拆迁房是夫妻一方父母的私有住房,婚后该房拆迁,安置房产权登记在夫妻一方名下,被拆迁房与安置房产权调换之间的差价是以夫妻共同财产出资结清 的,拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。原被拆迁私有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直 接将产权房按夫妻共同财产分割处理。

  4、夫妻一方婚前承租的公有住房,婚后该房拆迁,安置房产权登记在夫妻一方名下的,应当认定为夫妻共同财产,离婚时应当依法分割。

  5、被拆迁房是夫妻一方父母承租的公有住房,婚后该房拆迁,安置房产权登记在夫妻一方名下,差价是以夫妻共同财产出资结清的,拆迁安置房应认定为夫妻 共同财产;拆迁时承租人购买的原公有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按夫 妻共同财产分割处理。

  B、以房屋补偿的方式取得的:(2001年11月1日以前居多)

  1、夫妻一方婚前承租的公有住房,是在拆迁其父母原承租的房屋时与其他家 庭成员以房屋补偿方式共同安置的拆迁房。夫妻一方承租人身份是因为其单位能够支付该拆迁安置房供暖费等原因,父母才将承租人写成了该子女的名字,婚后按房 改房政策用父母的工龄、以夫妻共同财产出资购买为产权房的,产权登记在夫妻一方名下,是夫妻共同财产还是家庭共有财产?

  此种仍应认定为夫妻共同财产,只是在财产分割时,应酌情考虑该房产来源、共同安置的其他家庭成员享有的居住权利及享用父母工龄内涵的福利性、优惠性价值等等因素。

  2、夫妻一方婚前承租的公有住房,婚后因该房屋拆迁而取得安置房屋承租权的,离婚时双方均可承租,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

  3、夫妻一方婚前承租的公有住房是婚前与父母及其家庭成员共同以房屋补偿方式安置的拆迁房,虽然结婚5年以上,离婚时未经其他共同安置人同意,另一方 不可以承租。因为其不是拆迁安置房的共同安置人,共同安置人的居住权是基于拆迁安置协议取得的,这种居住权具有人身依附性,在协议约定的期限内限制房屋所 有权人和第三人行使其权利,因而具有排他性。所以,不应当适用《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答(1996)》中“婚前由一 方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;离婚后,双方均可承租。”的规定。

  C、尚未办理产权登记、尚未取得所有权的拆迁安置房在离婚和继承案件中可以尽量采取调解的方式处理结案。

  二、被拆迁房是私有住房,其所有权是夫妻一方在结婚登记之前取得的,拆迁安置房的所有权也登记在原被拆迁房屋所有人名下,拆迁安置房应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。

  依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定,拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。因此,被拆迁房屋是私有住房的,以产权调换方式取得的拆迁安置房的所有权属于原被拆迁房屋所有人。

  产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一,其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。

  在产权调换法律关系中,被拆迁人因产权调换而取得新调换房屋的所有权,并作为对价将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人。因此,如果被拆迁房屋的所有权是 在结婚登记后取得的,拆迁安置房的所有权无论登记在夫妻谁的名下,都应认定为夫妻共同财产。如果被拆迁房屋的所有权是在结婚登记之前取得的,拆迁安置房的 所有权也登记在原被拆迁房屋所有人名下,拆迁安置房应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。

  如果房款差价是以夫妻共同财产出资结清的,或者是以按揭贷款方式结清后,以月供的方式用夫妻共同财产偿还的,房屋所有权的归属是否改变了?我们认为, 不能改变拆迁安置房为原被拆迁房屋所有人一方个人财产的性质。但是,对于该部分出资,离婚时房屋所有权人应当给予另一方适当的补偿。

  另外,分割时应当注意:

  1、对居住房屋的装修等添附部分中属于另一方应有的份额,屋所有权人也应当折价予以补偿。

  2、对另一方因拆迁安置取得的居住权,屋所有权人一方应当给予适当补偿。

  三、夫妻一方婚前承租的公有住房的,婚后该房拆迁,安置房产权登记在一方名下的,差价是以夫妻共同财产出资结清的,应当认定为夫妻共同财产,离婚时应当依法分割。

  依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定,在本市确定的房改危改区,属于直管公有住房的,被拆迁人放弃补偿。拆迁人对房屋承租人给予就地安 置的,房屋承租人按照规定价格购买就地安置房。由此可见,被拆迁房是承租的公有住房,公有住房承租人购买现住房后就可以成为被拆迁人直接获得补偿。拆迁安 置房的所有权属于原被拆迁房屋承租人。

  夫妻一方婚前承租的公有住房的,婚后该房拆迁,安置房产权登记在夫妻一方名下,差价是以夫妻共同财产出资结清的,拆迁安置房应当适用《最高人民法院关 于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)第十九条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下 的,应当认定为夫妻共同财产。”离婚时应当依法分割。

  四、如果拆迁安置房同时安置了其他家庭成员,而且享有人均15平方米的安置标准,该拆迁安置房是夫妻共同财产还是家庭共有财产?拆迁安置房同时安置的其他家庭成员的居住权如何保护?

  在拆迁安置房的所有权人因离婚分割房产的情况下,夫妻之外的其他家庭成员作为共同安置人的居住权应当得到保护。

  拆迁法律关系是建立在拆迁补偿与安置协议基础之上的拆迁人与被拆迁人之间的民事法律关系。对于被拆迁人的其他家庭成员来讲,不属于被拆迁房屋的产权人 或承租人,在产权调换中无权单独以自己的名义与拆迁人签定拆迁安置协议。但是在拆迁行为中,依据其户籍、与被拆迁人的亲属关系以及长期与被拆迁人共同居住 在被拆迁房屋内等实际条件,享有具有政府用于改善原拆迁房屋使用人居住条件的福利措施和补助政策,他们的居住权是以拆迁安置协议条款的形式作为被安置人口 明确约定的,应当受到法律保护。这种居住权具有人身依附性,在协议约定的期限内限制房屋所有权人和第三人行使其权利,因而具有排他性。

  由此可见,共同安置人的居住权是基于拆迁安置协议取得的,长期有效。所以,拆迁安置房的所有权和居住权都应当得到保护。夫妻离婚分割处分拆迁安置房的 所有权时,应当注意到共同安置的其他家庭成员的居住权利,否则对居住权人来说是明显有失公平。要想彻底实现所有权和居住权的统一,必须解决居住权人的住房 问题。因此,离婚时应当给予其他居住权人补偿后才能分割处分拆迁安置房的所有权。同理,因继承分割处分拆迁安置房的所有权时,也应当同时注意到继承人以外 的共同安置人的居住权利。

  居住权不得转让和继承,但是居住权人有权要求房屋所有人保障其对住房及其附属设施占有、使用的权利。


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