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购买未拿到房产证的回迁房有效吗
作者:佚名    文章来源:转载    点击数:    更新时间:2013-03-08     购买未拿到房产证的回迁房有效吗
    核心提示:转让回迁房四年后,房屋价格飞涨,李女士后悔过早卖房,不协助买主办理过户手续,被告上法庭。记者昨天获悉,法院认定回迁房转让协议有效,判决她协助买主过户。2004年3月,李女士取得了新村建设拆迁安置房,准备加价将房子卖给准备买回迁房的王先生。随后,李女士购买了位于朝阳区南磨房乡世纪东方嘉园的。。。
    转让回迁房四年后,房屋价格飞涨,李女士后悔过早卖房,不协助买主办理过户手续,被告上法庭。记者昨天获悉,法院认定回迁房转让协议有效,判决她协助买主过户。
    2004年3月,李女士取得了新村建设拆迁安置房购买权,准备加价将房子卖给准备买回迁房的王先生。随后,李女士购买了位于朝阳区南磨房乡世纪东方嘉园的一套回迁房,她和王先生签了一份购房合同,面积为72.68平方米,支付房款20万余元;房子的使用权和产权归王先生。
    王先生交齐全部费用后,并办理了入住手续,一直居住至今。去年8月,他接到开发商通知,说可以办理房产证,但需李女士到场。王先生多次要求李女士协助办理房产证,以便办理后期的过户手续,但均遭到李女士拒绝。
    李女士说,因近几年房价迅速上涨,她后悔卖房太早,要求王先生再加10万元的补偿款。
    今年3月,王先生将李女士告上法庭,要求对方按照当初的购房协议办事。庭审时,李女士认为这份购房协议无效,因为房子是农民回迁房,属于小产权房,不能上市流通;且因为这套房子还没办理房产证,按照法律规定不能买卖,提起反诉要求确认购房协议无效,王先生返还房子。
    朝阳法院审理后认为,购房协议是王先生和李女士自愿签订,是双方真实意思的表示,因此合法有效,判决李女士协助办理房产证及过户手续,同时驳回了她的反诉。李女士提起上诉,二审法院审理后维持原判,判决书还指出,这套房子是绿化隔离带回迁房,虽按照经济适用房管理,但不属于经济适用房。
    记者昨天了解到,这份判决已经生效。这套回迁房可以办理房产证,允许上市出售,只是在出售前买主需缴纳房屋总价3%的土地出让金。(京华时报2009年11月23日)
    房产网站律师认为:本案不能依照《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定判决房屋买卖合同无效。其原因在于:《城市房地产管理法》系行政管理性法律,该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易关系,在性质上该条规定属于管理型的禁止规范,并非效力型的禁止规范,而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范,故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外,本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益,故而也不能以危害公序良俗认定其买卖行为无效。
    法院在审理回迁房买卖时会考虑以下两个因素,1、是否适用经济适用房的5年之限。据本站律师了解,有些法院在遇到此问题时也是向房产部门咨询,具体做出解释的机构是房管局房产发证事务所,比如崇文区房管局就通过网络答复过当事人,答复是:该局对于我区“按经济适用住房产权管理”的房屋在交易上无任何年限的限制;据本站律师了解:东城区法院在审理一起回迁房案件时也向房屋管理部门征求过意见,回复亦是没有限制。
    本站律师建议:1、在买卖回迁房的过程中,购买者一定要注意购房合同条款的设置和对内容详细的斟酌,特别是违约责任的约定,及违约条款内容的设定。通过合同条款的合理设计不仅有利于购房者实际取得房屋,更有利于在对方发生违约责任时不是自己的利益受到重大损失。2、购房者应要求买房者对房产证的取得、房屋土地性质等做出承诺,或者由购房者亲自到或者委托律师到相关部门调取房屋和土地档案,以确保购房者能最终取得房屋的房产证。

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