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二手房买卖中的经济适用房纠纷
作者:佚名    文章来源:转载    点击数:    更新时间:2013-03-08     二手房买卖中的经济适用房纠纷
    案情介绍:2002年,被告王某委托中介公司在代理购房的事务过程中,与原告李某协商一致,征得李某的同意,并取得其身份证,以李某的名义购买了某小区一套经济适用房。后王某又以李某的名义向银行办理完了贷款并取得了房屋所有权证书,登记的所有人为李某。李某未支付购房的任何费用,房屋交付后,王某在该房内居住。2007年1月,李某诉至法院称其于2002年以按揭的方式购买了该房屋后,由于工作常驻在外,将房屋委托给原单位同事看官。2006年底,其回京后发现房屋已由王某居住,由于联系不到同事,也不能劝说王某腾房,故起诉:请求法院判决王某腾退房屋。
    案件处理:经法院查明,王某所称属实,但由于其当初签订的借名买卖合意属于“以合法形式掩盖非法目的的行为,应属无效”,故该经济适用房为李某所有。
    律师分析:本案涉及到房屋的归属权问题。要解决此问题则要厘清出资人王某和委托人王某之间的关系。在本案中,王某在征得李某的同意,以其名义签订买卖合同,办理贷款等;根据我国合同法的规定,李某和王某之间形成委托合同关系。这在学理上称为隐名代理制度。
    此外,由于王某与李某达成委托代理合同的目的在于以李某的名义购买经济适用房。事实上,经济适用房是国家为了解决中、低等家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住条件而推出的优惠性住房,购买经济适用房是有一定条件限制的。根据我国合同法的相关规定,以合法手段掩盖非法目的合同无效。因此,不具备购房条件的王某为了购得经济适用房而与李某之间达成的委托代理合同是违法、且无效的。
    那么以王某出资,以李某的名义购买的房屋所有权究竟归谁?根据《合同法》的相关规定委托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。由此可见,在中介公司明知这层代理关系存在的情况下,其签订的房屋购买合同可发生直接约束隐名代理人的作用。即房屋所有权以产权证上的登记为准,即房屋所有权归李某所有。
    律师支招:借名买卖不论是经济适用房等政策性房屋的,存在非常大的风险,在实践中往往不会得到法院的支持。在实践中,借名买卖屡屡因产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。而且,由于名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等各种亲密关系,很不重视书面证据的支持和保存,因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付,欲要求产权人返还购房款是相当困难的。

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